近期,土地调控呈现出“收”“放”结合的特征:“收”,是进一步规范秩序、强化监管,加强处置力度;放,是指增加土地供应,完善供应方式,进一步激活房地产开发的“源头”。
新一轮房地产调控启动以来,土地市场呈现出一些积极变化,但控制地价、房价上涨形势仍十分严峻。业内人士建议,需在确保土地调控措施的执行和成效上加紧推进。
“地根”调控措施不断完善
作为楼市调控的重要一环,“地根”调控措施自去年以来不断完善。国土资源部日前下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,再度出拳。
在土地供应方面,通知要求“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70％”,“确定为中低价位普通商品房用地的,方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求”。在土地出让方面,通知要求“土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70％,竞买保证金不得低于出让最低价的20％”,“土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年”。
通知要求“从2010年4月1日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度”,并要求各地公开住房工地计划、土地开发利用、出让结果等各方面信息。通知还明确,将于今年3月至7月在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。
中原地产研究中心主任许芹表示,上述措施如能真正执行,将会大大提高开发商的囤地成本,对“地王”也将产生抑制作用。
土地供应增加市场趋于活跃
年初以来,房地产调控效应正在显现,土地供应明显增加,成交趋于活跃,地价飙升的态势总体有所“收敛”。
比如,中华人民共和国指数研究院的监测数据显示,今年2月是土地供应传统淡季,且正值春节假期,但土地供应相比去年同期仍有显著增加,一线城市尤为突出,上海、北京2月份分别推出住宅用地125万平方米、103万平方米,分别比去年同期增加363％、587％。深圳去年2月住宅用地是“零供应”,而今年同期则有20万平方米入市。
上述监测数据显示,全国70个城市2月份共成交住宅用地634宗,环比减少22％,但同比增加63％;成交土地面积3925万平方米,环比增加3％,同比增加201％。10个重点城市中有9个城市住宅用地成交量均大幅超过去年同期,武汉、重庆、上海等城市的同比增幅更是超过100％。
监测数据显示,70个城市2月份成交的住宅用地平均楼面地价为2343元／平方米,环比出现12％的下跌,主要城市土地均价出现阶段性回落。上海、北京等地已采用预申请、暗标等方式对热门地块的溢价率进行适当调控。供应的增加和地价的暂时平稳使更多房企进场拿地。不难发现,今年以来各地的土地买家名单中,出现了不少曾因“地少价高”而长时间被挡在门外的开发商。
上海永庆房屋总经理陈史翎表示,去年年底以来的一系列措施不断强调“增加土地供应”,目前看来地方政府行动迅速,市场
反应也较为积极,土地调控可说是“开了一个不错的头”。
“土地调控”需进一步推进
国家统计局的数据显示,2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％,环比上涨0.9％。从同比涨幅分析,2月份10．7％的涨幅属于历史上的较高值,这也是该数据连续第9个月上涨。住房和城乡建设部部长姜伟新在今年全国两会上直言,由于“供给、需求和管理上的问题”,“未来20年中华人民共和国房价上涨压力仍然很大”。
中华人民共和国指数研究院的监测数据显示,10个重点城市中,北京、杭州、南京等7个城市住宅用地今年1－2月份成交溢价的水平大幅超过2009年均值。此外,二、三线城市的地价也正加速“追赶”。3月10日,广西南宁市区一优质地块以每亩1953万元起拍,报价扶摇直上,拍卖单价最终定格在每亩8650万元,最终的成交价高达15.9亿元,楼面地价合11033元／平方米,成为广西的新“地王”。当地国土部门事后称“预料不到”。
而更引人关注的是,3月15日,北京一日就诞生三个“地王”,且全部为“央企制造”。
实际上只要“价高者得”的出让机制继续,地价上涨的压力就可想而知。
温家宝总理在今年的政府工作报告中再次强调,要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。政府对房地产调控有决心、有办法,让人充满期待。
“地根”之力在此轮楼市调控中起着十分关键的作用。业内人士指出,相关土地调控措施需在“收”与“放”上进一步加紧推进,并在确保措施的执行和成效方面下真功夫。
