“中华人民共和国楼市会重蹈日本房地产崩盘的覆辙吗？”
日前,一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传。它回顾日本1985年至1991年房地产市场走势,发现与中华人民共和国2005年至2008年房地产市场走势颇为相似,最后更预言中华人民共和国房地产会在2011年崩盘。对此,多位研究房地产业的专家表示,目前中华人民共和国的房地产市场与20年前日本的具体情况有较大的区别,崩盘之说言过其实。不过这些专家同时表示,随着房价的大幅飙升,房地产市场潜在的风险也需要引起足够的重视。
过程相似 背景不同
“经济高速增长之后导致本币升值,货币升值之后,资金流向股市楼市,拉升资产价格。从整个的拉升过程上讲,目前中华人民共和国的房地产市场与当年的日本有相似性。”上海易居房地产综合研究部部长杨红旭在接受新华社记者采访时表示。
在进出口贸易拉动下的经济快速增长,本币巨大的升值压力,房价的高速上涨……与上世纪80年代中后期的日本一样,中华人民共和国经济面临着看似相同的问题。在这种背景下,出现对中华人民共和国房地产市场走向“崩盘”的担心并不偶然。
“不过,虽然过程上有相似点,但从两个国家当时的发展阶段和发展背景来看,中日仍存在着许多不同的特点。”杨红旭说。
杨红旭分析认为,二战之后,日本经济逐渐走向复苏,上世纪60年代其房地产市场就已经开始快速上涨,迎来了第一轮繁荣期。到了80年代中期,日本的房地产市场已经经历了两轮繁荣期,长时间的发展使其市场化的程度已经十分充分。相比之下,中华人民共和国的房地产业从1998年才开始进行大规模的市场化改革,从整体上讲市场化程度依然很低,目前仍处于市场化发展的初级阶段。
从房地产市场的需求结构看,目前中华人民共和国房地产市场上虽然存在投资和投机性因素,但在这一轮楼市的繁荣当中,自住性需求的比例仍要远远高于上世纪八九十年代的日本。“毕竟,中华人民共和国还处于城市化的初期,大量的自住需求对房地产市场能够起到强有力的支撑。”
除此之外,杨红旭还表示,从简单的数据对比来看,1985年在广场协议签订后,日元升值的幅度极大。而中华人民共和国在2005年的人民币升值幅度仅在3％左右,目前的升值幅度依然不能和当时的日本同日而语。因此,“抽象的对比并不准确,中华人民共和国房地产市场虽然面临着调整的压力,但在短期内还不大可能出现崩盘的情况。”杨红旭表示。
表现相似 原因不同
伴随着快速上涨的房价,对中华人民共和国房地产市场是否会崩盘的忧虑并不是首次出现。同在亚太地区,经济发展模式又比较近似的日本、香港等国家和地区都曾经出现过房地产市场泡沫破灭,地产崩盘的先例,让人们对中华人民共和国的房地产市场始终都怀有同样的担心。
“从国际上看,房地产市场上由投机泡沫最终所引发的崩盘有很多先例,具体表现也很相似。不过并不能因此反推出中华人民共和国目前就面临着楼市即将崩盘的结论。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
在陈国强看来,日本房地产市场的崩盘首先是整体经济运行出现了重大问题,最终各种矛盾通过房地产市场集中爆发。
“在1991年日本楼市崩盘前,1990年日本的股市首先出现了大幅度的下跌。从因果关系上讲,日本的楼市是不堪忍受整体经济发展之重而出现的崩盘,与金融体系的风险积累和资本市场的泡沫堆积有着极其密切的关系,这与中华人民共和国房地产市场面临的问题有根本的不同。”陈国强表示,改革开放三十年来,中华人民共和国经济的整体发展仍处于比较健康的状态,尤其是金融体系和资本市场目前并没有出现巨大的风险和泡沫,这使得房地产市场的问题具有相对的独立性。
