"免税政策一哥"卖起房了？
10月28日，中国免税政策领头（601888.SH）中国中免旗下cdf海口市国际免税城即将步入开张。
全部免税城新项目建筑面积92.6万平方，当中关键一部分cdf海口市国际免税城建筑面积28万平方，开张之后将替代三亚海棠湾国际免税城，变成"世界上最大单个免税商店"。
早就在先前，享受海南离岛免税红利的中国中免早已在海南开出5家免税商店。光大证券结果显示，海口免税城开张后，海南省海南岛免税政策商运营旅游零售门店总面积累计约为49万平方，在其中由中国中免经营的总面积从18万平方提升到33万平方，中国中免的免税政策经营总面积占全部海南地区免税政策经营的面积占比提升到67%。
这一次，中国中免除开给出全世界最大的单个免税商店，产生超800个国际性国内知名品牌外，还打开卖房子方式。最近，据媒体报道海口市国际免税城铺面、复式楼房将要发售，不分户籍、能够按揭贷款。
"免税政策一哥"也卖房子，周边楼盘提前准备价格上涨
由中国中免经营的海口市国际免税城，位于海南省海口市西海岸新区城市副中心，相邻海口市极为重要的枢纽站新海港。
最开始在2018年，中国中免其前身中国国旅花了近16亿，相继拿到海口市国际免税城土地资源，总面积超出32万平方。
当初12月17日，中国国旅发布消息称取得成功拍得三亚市滨江路西边、新港经六街东侧的四块国有建设用地使用权，总成交额为12.13亿人民币；12月27日，中国国旅以3.46亿人民币将剩下二宗邻近土地据为己有。
依据那时候六宗土地获准主要用途中可以看出，土地包揽商业零售、酒店餐厅主要用途，及其住房主要用途，中免预计项目投资110亿人民币建海口市国际免税城。
2019年7月，新项目公布整体规划时确立提及了公寓楼与住房——海口免税城新项目将分2期，一期项目实施免税政策商业中心、公寓和住宅，项目投资58.8亿人民币，开发设计限期36月；二期项目开发设计商业综合体、办公楼和酒店，项目投资69.8亿人民币，开发设计期为42月。
虽然海口免税城有住房土地配套设施与开发，但自此中免的宣传口径并没有谈及住宅项目，仅表明"全部免税城新项目将包含免税政策商业服务、有税商业服务、高档办公、星级酒店、优秀人才小区等商圈"，本次房产中介公司的营销推广中，都没有住宅项目。
"免税城也是有住房，可是住房不对外市场销售，很有可能就是做为人才房，仅有免税城工作员、中免内部人员才能够选购。"海口市本地中介公司刘正讲到。另据掌握，在今年的8月，有媒体高清航拍报导，海口市国际免税城新项目土地三（居民楼）主体结构封顶。
黄明称，现阶段将要售卖的是铺面和复式楼房。刘正展现销售业务数据显示，海口免税层营销推广裙楼约6米楼高的铺面，开间约4.2-6米，总面积为39-109平米；复式loft公寓户型则包含50-95平米，有生活阳台，能够望海。
"目前还在等新房开盘，但是不用愁卖。"刘正告知时代财经，因为免税城配建了一部分铺面，现阶段提前准备营销推广的铺面并不多，"铺面仅有十几套，我有几个顾客想交预付款，可是中免他们也免收，抢估计都没抢到。"
房地产销售李红一样感慨铺面的热门程度上，但是其表明公寓楼商品则"能买到"。据李红掌握，海口免税城可市场销售公寓楼起码有一栋，吹风机价格是2.9万余元-4万余元/平米。即就是说，一套海口免税城的公寓楼最少约150万余元，最大约380万。
了解海口西海岸楼市的李红称，海口免税城的公寓价格对比附近"贵得多"。
据时代财经掌握，海口西海岸免税城周围的loft公寓大多数平均价在2万/平米上下，贵一些的价钱在2.4万余元-2.6万余元/平米，这就意味着海口免税城公寓价格至少比附近贵约50%；假如是住房得话，周边平均价一样仅仅在2.3万余元-2.5万余元/平米上下。"免税城到点开张，客流量太大，因此即便没有样板间，中免都敢卖。"李红称。
另据观查，因为免税城开张，周围的一些新楼盘还在跃跃欲试中。
在其中也有不少新楼盘发布优惠房源主题活动。10月20日，坐落于海口免税城旁的海口市雅居乐金沙湾SOHO新项目就公布称，为庆祝10月28日免税城开张发布5套优惠房源，在其中原总价格99.2万余元/套、总建筑面积44.03平方米毛胚房，优惠总价格89万余元/套，主题活动截止日期为2022年10月31日。
但是，刘正表露，现阶段周边楼盘的一口价等系列活动全是拿低层、小户型的楼盘开展引流方法，事实上周边许多新楼盘早就在捂盘或是提前准备涨价了。
不堪入目每一年房租价格上百亿元，中免我也买起地
中免卖房子，这一点在往日并很少见。
据在其香港交易所递交的招股说明书表明，截止到2021年，中国中免全国各地30好几个省、市、自治州、特别行政区和越南部分地区建立了200好几家免税商店，遮盖超出90座城市。但是，这种免税商店规模并不算太大。
这种规模比较小的免税商店基本上都是选用租赁方式，在其招股说明书中便提及，中免一般会与机场管理局、出行核心区和其它地址签署特许经营协议来经营店面。在其中，付款租额度通常也包括可变化房租，即参照总营业额或是游客人数确定房租，换句话说，一个免税商店的销售总额越大，所交纳的房租会更高。
如2019年，中免一年的房租支出在120.87亿人民币，而当初中免的营业收入480.13亿人民币，归母净利但是才44.98亿人民币；2020年，免税商店因人流量和销售量降低，房租支出降低，全年度房租支出骤减至53.96亿人民币。
这就意味着，仅是房租花费一项，便占据了中免非常大的经营成本。
因而，若中免可以拿地开发设计得话，不但可以减少房租开支，或许还可以通过铺面和住房、公寓楼对外开放市场销售加血，对冲交易零售商业季节性市场销售变动的危害。
"如果觉得自己资产经验丰富的话，免税政策企业自身买地项目投资能够避免中后期房租上涨工作压力；并且进到某一地域做独特服务时，假如具有开发设计大宗商品复合性土地水平的话就会更为便捷，土地价格还会便宜一些。"专业零售权威专家王国平讲到。
据招股说明书表明，现阶段中国中免持有的投资物业主要包含海口市国际免税城及三亚海棠湾国际免税城一、二期土地。在其中，可售物业管理主要包含住房、公寓楼、裙楼零售物业管理即停车场。但是目前有着多种多样土地用途只有海口市国际免税城新项目，三亚海棠湾国际免税城一、二期土地就大多为商业零售，不包括住房、公寓楼等用地性质。
王国平谈及，中免拿地开发设计的形式类似万达广场初期"以住养商"方式，"住房基本上都会赢利，并且股权溢价、毛利率高，能够适用商业运营开发设计。"
与此的对比是，目前我国大部分免税政策游戏玩家甚少建造物业管理，基本上都是租用现有物业管理。"免税政策业务流程起步较晚，新进局游戏的玩家想快速开张占领市场拿现成物业管理是最佳选择。从城市规划建设、土地资源三通一平、挂牌出让、早期设计规划、拿地、基本建设、招商合作这些阶段用时过长。"一位不愿具名的商业房产人士对时代财经讲到。
以中免2个建造免税城为例子，不包括早期商谈与整体规划，从宣布摘地到开张，均花掉了三年前后时长才给出一期新项目，而三亚海棠湾国际免税城二期项目还是处于基本建设的状态下。
最新动态表明，2022年10月24日，中国中免与太古地产合资企业三亚中免棠畔项目投资发展有限公司拍得海棠湾国家海岸产业园区HT05-08-01，面积约311亩，土地用途为零售商住用地，拟基本建设具有重要的产业带动功效的零售商业新项目，交易量总额为13.08亿人民币。
据时代财经掌握，该宗土地坐落于三亚海棠湾国际免税城一、二期西边，因而早就在土地挂牌上市之际就有推断觉得该土地是中免用以投资建设三亚海棠湾国际免税城三期新项目目标土地；另外还有观点称，土地或建三亚海棠湾成都太古里商业中心新项目。
今年在5月下发的《三亚国际旅游消费中心建设规划(2022-2035)》中便指出，三亚拟引入成都太古里（与中免协作）新项目；9月，中免与太古地产注资50%成立合资公司三亚中免棠畔项目投资。
对于此事，中国太平洋证券研报也强调，中免三亚海棠湾国际免税城三期预估为税百货商城、酒店宾馆多样化商业综合体，中免先前业务流程以免税政策为主导，在税大型商场、综合性物业管理服务上工作经验有待加强，与太古地产深度合作有利于提升管理能力。另一方面，太古地产与高奢品牌有较好的合作伙伴关系，预估有希望助推中免在海棠湾三期的高奢品牌引入。
值得一提的是，10月24日当天，在中免新摘土地所处海棠湾国家海岸产业园区，港中旅(深圳市)项目投资发展有限公司拿到了此外三宗土地，交易量总价格20.28亿人民币，为城镇住宅用地。据了解，港中旅深圳投资公司为中国中免总公司中国旅游集团旗下公司，以开发设计度假旅游地产项目为主导。
显而易见，在免税政策业务中不断创新的免税政策领头，依然无法避免卖房子哺育及轻资产所持有的方式。
