北京“商改住”将遭禁 广州“商改住”仍普遍
昨日,北京市政府发布通知称,从本月31日后签订土地出让合同的酒店项目,一律禁止分层、分单元以“酒店式公寓”名目作为住宅销售。
记者调查发现,“商改住”项目在广州也很普遍,且一些楼盘披着住宅的外衣在出售“商改住”项目。
按产权年限来确定
在广州，“商改住”项目一般都冠以“公寓”或者“酒店式公寓”的名称。但是单从名称上并不能完全确定。
一些“公寓”项目可能是纯住宅物业,如位于天河的万菱君临国际公寓。也有一些并不标明“公寓”或者“酒店式公寓”的项目实质却是“商改住”项目,如位于大学城的新楼盘——大学时光。
此外,即使同是“商改住”项目,使用年限也有所不同,如位于海珠区的达镖国际,产权为50年,珠江新城的富力国际公馆的产权却只有40年。
兴业地产工商铺总监朱辉告诉记者,项目到底是“酒店式公寓”还是“商改住”项目,主要还是看产权年限,那些产权为40年或者50年的住宅项目一般都是“商改住”。
“商改住”藏三大风险
“商改住”对于买家来说具有一定的风险,朱辉估计,短期内广州肯定不会追随北京的步伐来限制“酒店式公寓”或者“商改住”项目,因此主要还是要靠买家自己来衡量其中的风险。
“商改住”项目除了产权较短之外,还潜藏着三个方面的风险。首先,“商改住”项目往往都不带学位,因此那些以买学位为目的的购房者一定要规避这样的项目。另一方面,“商改住”项目的水、电费往往都是按照商业项目标准来收取,如某酒店式公寓的水、电费标准是民用水电费标准的2倍。此外,一些号称商住两用的“商改住”项目的管理费也会比较高,位于大学城的一个“商改住”项目管理费要2.5元/平方米/月。
除了这些非常明显的风险之外，朱辉还告诉记者，购买这种“商改住”项目的往往是投资者，基本上都不是长期持有，因此需要考虑转手的问题。首先这种“商改住”项目接盘的买家肯定要比住宅少，市场并不活跃，一旦房价下跌，出手的难度会很大。此外，这种“商改住”的物业在转手的过程中，相关费用按照商用物业来计算，商用物业转让的契税要3%，而普通住宅转让的契税一般只要1.5%。此外商用物业转让还要征收营业税、土地增值税等。
