“低价”获地玄机
深圳华侨城所拿地块的地段之佳，地价之低，令业界自叹弗如。
该宗“P(2009)113”地块总面积为211.16公顷，约3167亩，主要分布在国家级4A风景区东湖沿线，成为独享东湖景观资源的黄金地块，商业价值巨大。而且，其用于房地产开发的面积为86.56公顷，占总面积的40%之多。即便剩下60%用于主体公园和酒店旅游开发的部分，其商业附加值也十分丰厚。
但该地每亩单价仅为136万元/亩，楼面地价为2136元/平方米。一业界人士指出：“东湖范围内的这类地，当前市价至少应在800万元/亩，这个价格等于拱手相送。”
武汉市土地储备中心相关人士也向时代周报记者承认：“该价格仅仅是拆迁和整理成本，考虑到近年来物价上涨趋势，征地拆迁和市政设施建设成本应按每年增长5%来计算。”
通常，深圳华侨城拿地区域的平均征地拆迁成本应在85万元/亩，而市政设施平均成本应在15万元/亩，相关财务费用支出应为2.5万元/亩。一亩地从生地整理成为熟地的成本，大约在110万元。
据此，深圳华侨城136万元/亩的拿地成本，充其量只比拆迁成本“溢价”26万元。
记者查证，深圳华侨城集团在东湖管委会辖区内的和平村、渔光村等地，皆以最低价格拿地，仅以东湖渔场540.9亩地所对应的拆迁成本，就能管窥其拿地成本之低。
去年11月25日开始拆迁时，东湖渔场被告知的拆迁价格为：陆地每亩50万元，水面每亩40万元，场区住宅楼内持有两证的住户按4150—4200元/平方米补偿。渔场办公区域拆迁补偿价格，仅为600元/平方米。
如此低廉的拆迁价格，令业界震惊。东湖渔场一干部介绍，早在5年前，场区有意出售所辖部分土地，当时评估价格是600万元/亩。“现在5年过去了，土地不仅没有升值，反而还大大贬值了。”他忿然道。
记者查阅《武汉市市区土地定级与基准地价评估》标准，渔场应为Ⅳ级，所对应的商业基准地价标准为：3943元/平方米。据此测算，每亩拆迁费应为263万元，50万元/亩的拆迁价格，实际每平方米仅为750元，与3943元相差5倍。
而且，3943元/平方米的基准地价，乃武汉市国土资源和规划局在2007年颁布制定，如今已过去3年，武汉房价飞涨，但地处国家4A风景区内的土地价值却反而严重缩水。
对此，东湖管委会相关负责人向时代周报记者坦承：“深圳华侨城属于武汉市引进的项目，一切都是执行上级部门的决定，管委会除配合外，并无自主权。”
“当低价拿到这些黄金地块后，华侨城的操作手法是，将该地向银行抵押融资，在获得银行贷款后，再投入到武汉华侨城项目中，成为运作该项目的主要资金来源。其实，说白了就是武汉市让深圳华侨城获得利用土地融资的渠道，以此支持武汉华侨城项目。”一位知情人士一语破的。
时代周报记者了解到，这43亿元地价款，深圳华侨城当前也只支付了部分前期资金，更多指望通过这些地块来“平衡”。
另据相关人士透露，东湖管委会实际上与武汉华侨城项目另签有合作协议，涉及互惠开发，具体内容尚未公布。
