在国内买家的大力支撑下,上海商业物业的大宗交易自去年下半年开始迅速恢复活跃,并在今年一季度达到较高水平。昨日,全球“五大行”之一的仲量联行和高力国际均在自己的市场报告指出,今年以来上海投资市场相当活跃。仲量联行提供的初步统计数据更显示,今年上海一季度共达成大宗交易总成交额189亿元人民币,这一数据是去年同期的10倍。
凯德收购占半壁江山
今年1月份,仲量联行在其发布的一份报告中对于2010年上海房地产市场的大宗交易行情作过一个预测——上海商用物业的大宗交易将在上半年迎来一波新高峰。果然,上海房地产投资市场本季度表现相当活跃,有多笔大宗交易达成。仲量联行最新提供的初步数字显示,一季度上海共达成7宗交易,涉及成交金额189亿元,已达去年全年上海大宗交易总成交金额逾六成。
商报记者粗略估算发现,今年一季度上海大宗物业投资市场产生的一半交易金额,都来自凯德置地和东方海外之间的“一揽子”交易——今年1月份,凯德置地以150亿元人民币收购东方海外有限公司全资子公司东方海外发展有限公司全部股权（其中房地产资产总额为135．6亿元）,成为迄今为止中华人民共和国最大的房地产股权收购交易之一。根据凯德置地公布的信息,此次购入的物业35％在上海地区,总价值约为98．9亿元人民币。
港资公司频成购入方
事实上,今年一季度上海其他大宗物业交易也热得发烫,即便剔除上述交易,一季度最终成交金额仍较往年同期高出许多:元旦过后,瑞安房地产（00272．ＨＫ）方面正式向媒体证实,瑞安集团已收购（增持）原属于美籍华裔商人廖凯原的位于上海卢湾区新天地的两栋标志性酒店建筑——上海尊雅汉唐新天地酒店和上海康莱德酒店（在建）的85％酒店项目股权,从而全权掌控该酒店项目;紧跟着,嘉华国际（00173．ＨＫ）发布公告称,以现金代价7．7亿元间接增持淮海路（徐汇区路段）上的嘉华中心（国际甲级写字楼）股权（自30％增至69．6％）;昨天,高力国际方面正式宣布,北欧老牌金融集团ＳＥＢ名下的地产基金ＳＥＢ Ｉｍｍｏｂｉｌｉｅｎ已将其2006年底从麦格理手中接盘的毗邻新天地的写字楼项目——新茂大厦（已改名铂金大厦）成功转手,接手方为去年已在上海大宗交易市场上有过两次收购行动的香港上市公司资本策略（00497．ＨＫ）。铂金大厦整购交易的成交价格约为18．5亿元人民币。此外,本季度上海高级投资性住宅投资市场中,上海花园广场交易也是一大亮点——2月份,上海本地开发商复地集团（02337．ＨＫ）宣布以约22亿元人民币的价格向高盛收购位于长宁区、总建筑面积达97227平方米的上海花园广场项目,而该物业是高盛于2007年以14亿元人民币的价格从日本大东建设手中购入。
国内投资者更有优势
可以看出,与2009年下半年相比,今年一季度境外投资者活动明显增多。高力国际和仲量联行均指出,目前上海市场中有多笔大宗交易正在洽谈之中,而其意向买家不乏境外投资者的身影。高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳指出,事实上,目前对国内大宗物业有兴趣的投资者,内资和外资各占一半。“但内资在抢占市场方面更具优势。”她认为,一般来说,相较于境外投资者,国内投资者对目标项目的了解会更多一些,而且国内投资者普遍看好国内房地产市场。而相对来说,境外投资者较为谨慎,由于政策限制较多,其在内地物业投资上的进入过程也会较长。“所以,内资买家在大宗物业投资上将'又快又多’。这也能够用来解释为什么去年下半年出现的在项目收购意向上,内外资各占一半,最终成交案例却以内资买家为主的现象。”
二季度或仍将现成交高峰
除此之外,去年以来,上海高端商用物业需求回暖,租金逐步止跌回升,同样吸引着投资者重回市场。以浦东甲级办公楼市场为例。仲量联行方面介绍,今年一季度,浦东办公楼市场需求持续旺盛,星展银行大厦和葛洲坝(600068,股吧)大厦均有新租户签下大面积租赁协议。星展银行大厦作为浦东新竣工物业,目前出租率已达60％。而金融机构,尤其是内资和合资的金融类公司继续在陆家嘴(600663,股吧)中央商务区扩张。如一知名证券公司在时代金融中心内扩租1100平方米,一合资基金管理公司在星展银行大厦租下2700平方米,普华永道在同一幢楼内租下5400平方米。浦东其他稍早竣工的办公楼,如时代金融中心空置率也继续下降。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示,“今年即将入市的许多浦东办公空间已被售出或预租,而剩余的办公空间入市后,也将被市场快速吸纳。”
高力国际还在其今年第一季度报告中指出,基于经济更快回暖,在需求持续攀升的同时,一部分新落成的项目还将被开发企业或投资者保留自用,这也减少了上海甲级写字楼租赁市场中的有效供应。“如之前二十一世纪中心大厦售出7层楼面予宁波银行(002142,股吧),仅余少量楼面对外出租。新近落成的万向大厦也将被作为企业办公自用。”
供求关系的微妙变化,使得浦东办公楼市场租金持续回升,并在今年一季度环比上涨5．4％。
“2010年上海全年成交金额有望保持或超过2009年的水平。”仲量联行方面表示,基于目前市场中正在洽谈的大宗交易较多,估计今年二季度上海大宗物业交易量将超过一季度。“不少买家担心今年下半年会银根紧缩,都急于在上半年达成交易。因此,我们认为二季度将出现一波成交高峰,而进入下半年后,行情应该会降温,并逐渐变淡。”不过,高力国际的翁琳则认为,今年政府应该不会将流动性收得过紧。看来,今年上海大宗物业投资市场走向如何,还有待观察。
