价格差距不是泡沫的基准
按照价格超额上涨速度（房地产价格增速超越收入或经济增长速度的差值）和资产回报率比较，当前房地产价格的泡沫是显而易见的。经过持续数年的繁荣，全国各地已普遍出现了上述界定意义上的房地产泡沫，即房价相对当地收入和当地经济增长的过快增长、房地产投资回报基本转向资本升值。
人们普遍认为北京、上海、深圳等一线城市，确实存在一些泡沫；对二三线城市，却鲜有人认为存在。内地没有楼市泡沫，是市场的一种普遍看法。从对泡沫的界定不依赖于市场供求结构这一前提，可以得知，目前的中国楼市泡沫现象并不是区域性的，并不只存在于一线城市，而在二三线城市也普遍存在。我们发现，我们调研的二三线城市比一线城市实际泡沫程度要更严重。
之所以出现这种认识偏差，主要在于不同区域间价格绝对水平的巨大差异。价格低使得投资门槛较低，在一线城市投资楼市“只赚不亏”的示范效应下，大量中小投资者资金进入了二三线城市楼市这片投资“洼地”，导致了二三线城市楼价的暴涨。就上涨幅度而言，二三线城市楼市的价格上升速度和幅度，并不逊于北京、上海、深圳等一线城市。
但受制于当地较低收入水平，二三线城市房地产价格的绝对水平与一线城市相比，仍有较大差异。中国区域间收入水平差异非常大，几乎达到1倍。比如，2009年北京、上海的城镇居民家庭人均可支配收入分别为2.67和2.88万元，而湖南和重庆的城镇居民家庭人均可支配收入分别只有1.51和1.57万元。在当前全国流动性依然旺盛，房地产投机需求依然高企的情况下，房地产市场显然已脱离了真实消费需求基本面，其价格走势已基本改由货币流动性的充裕程度来决定了。在同一把流动性尺度下，二三线城市房地产绝对价格水平的低廉，自然就显得泡沫程度较少了。
保障房建设
并不构成地方财政负担
保障房建设和商品房的一个最大不同，在于土地由政府无偿划拨。开发商按照开发成本加上合理利润取得承建权，开发完成后政府支付开发成本后全部收回自售。政府对保障房建设的付款进度在我们的调研样本中为5：3：2，3年支付完毕，因是政府项目，开发商回款有保证，相对于商品房项目，保障房项目的回款周期并没有过多拉长而构成财务压力。对开发商而言，保障房项目并不是不值得争取的工程项目。
建安成本在一线城市约为2200元/平方米，二线城市约为2000元/平方米，三线城市约为1800元/平方米，并没有过大差异。导致各地房地产价格差异巨大的是其中的土地成本。
保障房的售价通常在市场价格的0.6-0.8之间确定，可见若中国房价回调20%以上，可以获得较强劲支撑。但调研发现，一个保障房建设项目真正能用于社会特定群体出售通常只有2/3，约1/3要用于拆迁户的补偿等其它需要，即1/3部分不能带来收入。以上大致数据足以让我们对保障房建设项目的成本构成有个基本概念了，即拆迁成本=1/3*（0.6-0.8）。在保障房项目中，政府获得的净收入=2/3*（0.6-0.8）—建安成本。
国土部调研报告显示，地价/房价比为0.2-0.4，这意味着，在商品房开发项目中，地方政府扣除拆迁成本后的土地出让净收入仅为房价的0.1左右。看来，地方政府保房地产并不如人们一般所认为的为了当地财政。由于拆迁成本越来越高昂，政府在土地出让中获得的收益已开始不及房地产商，甚至零收益。上海2009年土地出让金总额约为1000亿，拆迁成本约750亿，加上市政配套支出350亿，政府的净土地出让收益已为负数。
比较保障房项目和商品房项目中政府获得的收入，显见保障房项目中政府获得收益并不比商品房项目中低，在售价合适的情况下，甚至可以获得高得多的收益。从财政管理体制角度，由于政府保障房项目收入并不入土地出让金专户，各地对资金的支配性更高。调研中，相对于当前以区（县）为主体的保障房建设工作，各地都已将保障房项目建设权集中到市一级。
供给结构加剧市场供需矛盾
调研发现，无论是商品房和保障房项目，大约1/3为拆迁安置，1/3为相关权力部门和关系户所内定，剩余1/3才是形成市场供给的。即使剩下的大约1/3的有效供给，在投机资本的抢购下，最后能够到达真实居住用途消费者手中的，不是所剩无几，就是价格奇高。 （上海证券 胡月晓）
