美国物业税有多高：价值30万美元房子缴税8千

　　(提要)与国内，房地产物业税还是一个没有开征的新税种，什么时候开征，怎样征收还不是十分清楚。在美国房地产物业税已经征收了几十年，并且已经成为了地方政府主要的财政收入来源。

　　美国房地产物业税(Property Taxes，美国人统称为房地产税，本文专指民用住宅的房地产税)不属于联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一。从居民的角度看，房地产物业税是在住宅上仅次于房屋贷款的第二大支出。而由于房地产物业税属于地方税种的缘故，各州、各县、各市征收的房地产物业税税率就会有很大差异，同样是拥有价值30万美元的房子，在美国东部地区，一年要缴纳的房地产物业税可能会高达8000美元，在南部地区可能只要1000美元。

　　物业税是地方财政主要收入

　　房地产物业税是美国县、市等地方政府的主要财政来源，也是地方政府征收的最主要税种。不过从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，20年来大约下降了近10%。1977年美国全国地方政府征收的房地产物业税约占其税收的80.5%，1982年为76.1%，1987年为73.6%，1992年为75.6%，1997年为73.4%，2002年为72.9%，2004年为73.1%，2005年为72.4%，2006年为71.7%，2007年为71.4%。

　　虽然从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，但地方政府征收的房地产物业税总额却不断大幅攀升，20年中增长了5倍多。1977年，美国50个州征收的房地产物业税总额为625亿美元，1982年为820亿美元，1987年为1212亿美元，1992年为1803亿美元，1997年为2188亿美元，2002年为2791亿美元，2004年为3179亿美元，2005年为3559亿美元，2006年为3591亿美元，2007年为3831亿美元。

　　2009年美国经济不景气，个人的收入比2008年下降了4.7%，而家庭消费也随之减少，因此导致政府的销售税下降了2.8%。虽然美国房地产市场处于萧条状态，但不少州的地方政府为弥补财政赤字，只能提高房地产物业税的税率。根据美国人口普查局的统计数据，2009年第四季度美国各州和地方政府收缴的房地产物业税总额为1700亿美元，比2008年同期增加了5.8%。

美国房地产物业税征收情况一览表

　　美国房地产物业税被称之为沽定价值(即公平市价)的税种，即使一个社区的房地产物业税税率相同，屋主也会因为每一幢住宅其占地面积不同、房屋的装修程度不同而缴纳不同数额的物业税。物业税的计算主要是以房地产的价值乘以物业税税率而来，居民每年分两次缴纳。房地产的价值主要包括两个方面，一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值和市场增值)，二是土地的价值。所以一个社区同样是300平方米的住宅，因占用土地面积不同，屋主每年缴纳的房地产物业税也会不同。