“两会”已经落幕，但楼市并没有按照调控所指出的方向发展，特别是土地市场依旧火爆，为抑制投资投机情绪的进一步高涨，部分地块的拍卖步伐被迫放缓。近期国土部强调在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。未来保障性住房供应的加大，用于新建商品房的土地供应必定减少。在存量不足的情况下，商品住宅用地压缩将给房价居高不下更充分的理由。一段时间的政策观望消化过后，大量刚性需求急需释放，“小阳春”迟来的背后是买卖双方的频繁观望试探，最终形成实质性交易回暖的期待。
上海中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，近期房地产市场系列调控措施手法较为温和，调控效能还未充分发挥。受刚性需求群体推动，近期买卖及租赁市场开始活跃起来，其中租赁市场已基本恢复至往年同期水平。交易对象更多集中在低总价小户型物业以及部分中高端改善型物业，受供求关系、银根收缩等多重因素影响，成交量出现2009年“小阳春”的难度较大。
上海中原样本数据检测显示，3月份前三周（3.1-3.22）成交套数比2月份的前三周增加80%；成交均价为17977元/平方米，较2月份的前三周成交均价出现16%下跌。其中主要原因是受到成交结构变化影响，特别是面积在70-90平方米的小户型物业的成交量和2月比放大200%，而面积在150平方米以上的大户型成交量和2月比下降近40%。
3月份交投比较活跃的区域主要集中在一些生活配套设施相对成熟的传统居住区，如宝山和普陀区成交放量明显。宝山区3月份成交开始活跃的楼盘主要集中在轨道交通沿线，例如轨道交通7号线经过的上大板块，南大路180弄的多层小区，68平方米两房，3月成交均价在13000元/平方米，环比增长3%。轨道交通7号线世博专线运营利好，带来大量租赁客户，板块二手房及租赁房源供应紧张，因此房价也保持稳中有升的态势。普陀区近期的成交活跃的楼盘主要有曹杨板块的曹杨五村、大华清水湾，二手房成交价格在19000-25000元/平方米之间，板块有3条轨道交通穿过，出行便捷。目前板块内没有新盘在售，二手房成为市场供应唯一来源，近期受到刚性需求驱动，交投开始活跃起来。
文/上海中原地产研究咨询部
(本文来源：东方早报 )
