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文/顾菁
进入3月至今，上海二手房均价再次上涨，成交情况较前两月大幅回暖。随着两会召开完毕，部分购房意向明确的买家和诚意卖房的业主提前结束观望，促使刚性需求购房者明显提升。但也有部分中心区域的业主心态仍十分坚挺。区域成交呈现两极分化的状态。
刚性需求拉动成交上升
据美联物业虹口分行高级营业经理李小琴介绍，受目前刚性需求和改善型住房购买者的增多，目前区域内价格在100万-150万元房源的需求急速上升，上升幅度高达50%左右。不过其区域内房型稍好的老公房均在180万元左右，相对其他区域该类型价格还是偏高。
而闸北区由于区域内刚性需求和改善型住房者的提升使区域内业主心理价位出现了变动。据美联物业闸北区域经理刘庆霞透露，区域内部分业主在目前市场走向不明的情况下，主动迎合市场需求，其挂牌价与最后成交价基本持平，业主诚意出售，这都促使刚性交易量提升幅度高达20%，近期区域成交价均在2万-2.3万元/平方米。
另一成交大户闵行区成交也出现明显回升。据美联物业闵行区域经理赵敏介绍，目前闵行区的成交量较前两月提高了两三倍。成交房龄以10年左右的小户型和大二房为主，成交面积仍保持在50-90平方米，成交单价在1.8万元左右。其中刚性需求的购房者偏好小户型，对房源需求以适合性为第一考虑要点，改善型购房者则偏好大二房。
美联物业上海市场研究部表示：随着刚性需求的增长，3月份申城二手房市场成交量较前两月有大幅度的提高，有些区域提高了两到三倍之多。
区域优势卖主转售为租
根据3月至今的成交情况来看，以普陀区和静安区为例，据美联物业长寿分行营业经理陈湛军介绍，部分业主由于其房源的地段优势及对未来楼市走向的持续看好影响，目前缺乏诚意，抛盘量较少，故成交量不大，抛售价格基本上在其去年抛售价的基础上增长40万-50万元用以弥补税费，剩余大部分业主则转售为租，仍保持继续观望状态，区域内出租的二手房租金在4500-5500元/套/月。
而静安则因为其区域内主要以高总价房源为主，且区域内目前的房价仍有上涨趋势，业主心态十分坚挺，大部分选择将其自身房源转售为租，以博未来后市价格继续上涨。上述两个区域因为业主与区域价格的因素制约其成交。
从3月的楼市整体情况来看，目前面积在50-90平方米的小户型房源成为买卖成交市场的主要成交类型。目前由于刚性需求和改善型住房购买者的购买能力限制，中高档房源较为集中的区域因其区域高房价的因素，促使总体房价较低房源区域成交量的提升，使区域成交的差距有所拉大，中心城区房源仍以出租为主。4月、5月或将借助世博这一重大利好及刚性需求的推动，二手房市场有可能形成新一波的成交高峰。 (本文来源：东方早报 )
