上海:投资炒房从豪宅转战中低端房
从上海市场来看,中小户型和中低价位住房卖得也真是够火的。那么上海这些火爆的中低端楼盘到底是市场真正的刚性需求,还是投资客的拉动呢？我们也跟随记者去了解一下。
上海华燕置业发展公司总裁助理 范伟国:“（上海）有些楼盘集体认购的现象是比较严重的 一般的有的出手就是10几套 甚至于4个楼面 他是按一个楼面一个楼面来买的 这些是我们所说的投资客或者以前所说的炒房团,大多数浙商为主。”
中华人民共和国指数研究院 副主任 陈晟:“我所知道的比如说在嘉定的一些楼盘 甚至就有人跟他说 整个楼都不用卖了 整体的给我 实际上这肯定是投资的行为 比如我们所说的江浙包括温州这一带的 ,甚至有一些职业投资者。”
房地产业内人士告诉记者,和以往浙江炒房客在上海主攻中心区域中高端楼盘不同,这次他们进场选择的大多都是郊区的小户型中低端楼盘。而这一点从近期上海豪宅市场的走低也能看出端倪。
统计数据显示, 2009年11月,上海豪宅成交面积6.28万平方米,成交均价81145元/平方米,2009年12月成交面积为7.39万平方米,成交均价83810元/平方米;而进入2010年,上海豪宅市场却大幅走低,无论是成交面积,还是成交均价,都出现大幅度下降,一些高端别墅区域甚至出现“零成交”。 2010年1月,上海豪宅成交面积降到了3.91万平方米,成交均价为74160元/平方米,2月成交面积更是下滑到1.7万平方米,成交均价69237元/平方米,3月成交面积为1.9万平方米,成交均价71202元/平方米。销售单价6万元以上的豪宅项目今年以来的成交量仅是去年12月的36%。
上海德佑房地产经纪公司高级经理 王凯:“以前我们一个月可以卖到10套左右,那目前大概3—5套左右 有明显的下浮。”
中华人民共和国指数研究院 副主任 陈晟:“他（炒房者）甚至把他原来持有的上海市中心的一些豪宅 已经在对外出手了那么他在进行换手 他发现豪宅的边际效应已经在下降风险也在加大 包括可能未来的物业税可能存在风险。”
上海华燕置业发展有限公司 总裁助理 范伟国:“特别是温州人 他们为什么会选择这种房子（中小户型 中低价位）呢？他们的理念非常清楚 他们觉得外环线以外这些房子 他们价格还在低位 在洼地 他们还有升值的空间。”
广州深圳:二手房量价创新高
不止是北京上海的楼市火爆异常,在另外二个房地产的一线城市---深圳和广州,3月份二手房成交量也开始激增,尤其是深圳,二手房价和成交量都创下了新高。
数据显示,3月份深圳二手房成交均价为17651元/平方米,均价较2月份普遍上涨1000元以上;与此同时,成交火爆也已经成为不争的事实,3月份,深圳二手房成交量超过10000套,环比2月大增106.5%。
深圳市民:“比原先最便宜的时候涨了10到20万元了。”
深圳房产中介机构:“现在业主反（悔售）价的还比较多,很多时候到了那个价格,业主都不过来的。”
在广州,进入3月份,二手房成交价格也是节节攀高,交易量也开始激增。
记者:“去年三月广州二手楼均价每平米是七千多元,今年三月均价每平方米已经突破一万元,在今年年初,二手楼曾经持续出现量价齐跌的情况,三月以来二手楼成交量大增,环比二月份上升了四倍。”
记者在采访中了解到,在广州市中心一套将近20年楼龄的二手房,现在开价也超过了8000多元/平方米,较好楼层每平方米甚至是卖到一万多元。
满堂红置业广州分公司市场部主任 沈锐培:“可能一个观望会提前结束现在看（楼价）的趋势是稳中有升基本是保持在一万元/平方米的水平 。”
在广州,眼下由于二手房买家大多还是以自住为主,因此成交的区域逐渐由房价较高的市中心区,转向价格相对低一些的白云、番禺和黄埔等郊区,但即便如此,不断上涨的房价还是让市民觉得太高。
广州市民:“肯定是高了 但是我们现在是没办法 换了工作要到番禺上班只好将这边的房子卖了再买。”
倪鹏飞:两个因素决定了目前的形势
马洪涛:看了各地的消息,楼市的确是热得烫手,房价也是涨得疯狂,投资客更是蜂拥而至。如何看待这些现象呢？今天我们请来了中华人民共和国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞 ,来听听他的看法。倪主任,你好。在你看来目前各地楼市的火爆和疯狂是否是正常的,是否正常反映了市场供需关系？
倪鹏飞:关于这个问题我们在去年发表的住房蓝皮书已经分析到了,应该说是正常,也是一种不正常。产生这个问题的原因主要是两个方面,一个是从信贷上来看,目前银行信贷制度决定了年初信贷放量比较大,放量比较大,就会导致一方面开发商有了足够的资金,他可能会待价而估,捂盘惜售。从需求角度来看,无论是投资者还是消费者,他们有了足够的资金,为扩大消费、扩大投资提供了可能。第二个就是未来通货膨胀的预期,由于去年货币供应量过猛,所以导致通货膨胀预期加大。另外今年一季度由于翘尾因素的影响,物价在上涨,加重了预期,这两个因素决定了目前是这样一个形势。
马洪涛:既是正常的,也是不正常的。大家都注意到最近一段时间北京等等一线城市土地价格上涨很快,土地价格上涨,跟这轮房价上涨之间存在着一种怎样的逻辑关系？
倪鹏飞:我想应该是这种情况,年初的时候,中央采取了一系列调控措施,这样在一定程度上影响了消费者和投资者的预期,使他们产生了观望,但是由于这些措施的实施发生效果可能需要一定的时间,再一个各地落实也参差不齐,因此土地价格在上涨,这样就使这些投资者和消费者的预期发生了改变,这导致了刚才所说的在抢购的情况。
马洪涛:在你看来两者之间有着非常密切的关系。
倪鹏飞:应该是这样的。
