房地产是看起来最好做的产业之一，诞生无数空手套白狼的神话和一夜暴富的传说，但诺大的市场上，只有一个万科(000002,股吧)。10 年前冯仑撰写此文时如此，10 年后亦如此。事实证明，榜样能找对，密码难找对。
纵观国内房地产市场，万军之中，一眼望去，败多胜少，军阵不整。近 10 年来，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。近 5 年来，整个行业每年增长 30% 以上，但房地产类上市公司净资产收益率的平均值却一路下滑。这中间唯有万科例外，不仅保持长期稳定增长，去年更是交出了一份出色的成绩单 ：公司业务增长近 80%，单一公司产量已交付 117 万平方米，位居世界前茅，营业额以 50 亿人民币在中国夺冠。这不能不引起一向“学先进”的万通的特别关注。所以我想对同事们说：“学习万科好榜样”。
一学文化
万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。万科很早就解决了产权问题，也很早股份化，又很早上市，它的创业者和管理团队始终以职业经理的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化(白领文化)。万科的管理，点点滴滴中都透露出由此而带来的专业、专注和细致、严谨。这种价值观和文化，甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”充分表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地关照了白领阶层的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。
显然赚钱的决定性因素往往并不是钱本身，公司的核心价值观才是根本，国外有关百年老店的实证研究充分证明了这一真理，一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以，我们今天看到一个优秀和正走向伟大的万科，我们完全有理由相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理才是最重要的获胜基因。
二学模式
国内的房地产公司一向以“开发商”自居，似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。新经济(310358,基金吧)兴起以来，许多人开始对商业模式特别关注，相形之下，房地产行业就显得孤陋寡闻得多，几乎没有人怀疑过“开发商”的角色和开发的模式。
而当我们探寻万科成功的奥秘时，我才恍然大悟，我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。现在几乎所有房地产公司的商业模式都可以看成是“香港模式”，即储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花 ；与此同时公司房地产业务多元化 ( 涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等几乎一切产品 )。应当说这种模式对干单一项目，或者只有一个项目的公司来说，往往容易成功，但对多项目或综合房地产公司就很难说了。内地老牌地产公司几乎都采用香港模式，至今大多泥足深陷。而大量香港公司特别是所谓五大家 ( 长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界(600628,股吧)) 这 10 年以香港模式和香港经验在内地大展拳脚，结果也是败多胜少，苦不堪言。这表明，香港模式在内地并非所向披靡的制胜法宝。
其实，我们只要稍微比较一下中国香港和欧美发达国家，就不难看出问题的端倪。香港是一个城市，土地极其有限，政府对土地实行高度垄断，实行高地价一直给政府带来极大的利益；另一方面几家大房地产公司垄断 70% 的供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。亚洲金融危机后，这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。而美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，可以说，在美国土地是无限供应，只要修路、架轨 ( 轻轨 )、挖洞 ( 地铁 )，就会有大片大片的土地被开发出来，吸引大批人群去工作和居住。另一方面，美国房地产公司又充分竞争，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和以长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。
中国地域辽阔，未来房地产领域的竞争条件和市场化走向更趋向美国而不是香港。因此，未雨稠缪，改弦更张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条极度专业化的道路，是在中国的制胜之道。万科的成功其实就是美国模式的成功。目前万科的专业化不仅体现为将主业集中到房地产，更在实践中将所有产品简化为城乡结合部面向新兴白领的成片居住社区。如今万科生产房子就像沃尔玛开店一样，已经形成大规模复制的能力。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可以成为世界第一，今日中国的万科单靠卖一种小白领的住宅也成为产量世界领先的公司。万科在中国内地资本实力不敌李嘉诚，但却在产量和效益上创造了足以让李先生羡慕的成就。这一结果本身就证明万科采取高度专业化和产品单一化作业、在细分市场上逞强的美国模式，在中国是可以生根的。
