(文前提要)银行不会轻易地借给你数十万元的资金用于投资，民间借贷的成本则可能远远高出你的整体投资回报。因此，要通过负债来进行投资，必须寻找到可行的路径。房产投资是最容易获得银行借贷支持的一种渠道，保证金产品、内含杠杆机制的分级基金等，也是个人投资者们可以尝试的突破口。
《理财周刊》：负债不可拍之投资篇 善用负债 撬起财富
文/本刊记者 尹娟
我们可以用“借鸡生蛋”来形容负债投资，拿别人的钱进行投资，大部分的收益却可以纳入自己的囊中。毫无疑问，这是个非常不错的主意。
但是，要做到这一点并非那么容易。
首先，融资来进行投资，并不是一件那么简单的事情。银行不会轻易地借给你数十万元的资金用于投资，民间借贷的成本则可能远远高出你的整体投资回报。因此，要通过负债来进行投资，必须寻找到可行的路径。相对来说，房产投资是最容易获得银行借贷支持的一种渠道。由房地产市场诞生的大量富翁，无论是开发商还是房产投资客，往往都是从“负翁”们开始的。杠杆化投资工具，如保证金产品，内含杠杆机制的分级基金等，也是个人投资者们可以尝试的“突破口”。
其次，使用负债投资，必须学会管理风险，这是跷起金钱杠杆中最难的一部分。小心翼翼，不仅要敢于面对风险，更重要的是了解和化解风险，通过各种手段将风险保持在自己可以控制的范围之内。
房产投资的“正现金流”
罗伯特·清崎以他的《富爸爸穷爸爸》一书带给了人们对于财富新的认识。他说：财务自由才是人们理财的终极目标。在罗伯特·清崎看来，他已经实现了这一点。被动收入已经完全能够给他丰裕的物质生活：很好的房子、很好的车。罗伯特·清崎是如何实现他的财富自由的？他创业，有自己的公司；他讲学，到全球去宣传他的“富爸爸”理论；但始终，房地产市场是他成功实现财务自由的根本。
“为什么会选择房产投资？”当无数人问他这个问题，他总是这样回答：“银行不会轻易地借给你一千万美金，可是当你投资房地产的时候，你支付10美元，银行却愿意借给你90美元。”正是负债，正是杠杆，这个工具为罗伯特·清崎带来了巨大的财富。
1973年，罗伯特·清崎存下2000美元首付款，他马上买下一间1.8万美元的套房收租，扣除房贷支出，每月净收入只有35美元。虽然35美元微不足道，但这笔资金作为正现金流持续流入罗伯特·清崎的口袋。1年后，伴随房产增值，加上手中现金增加，他又向银行贷款买下第2间套房，就这样以房养房，从套房买到公寓，从一间一间买，到整批收购。目前，罗伯特·清崎个人名下的出租公寓已超过1400间，价值超过3700万美元。
并非所有的房产投资者们都能够像罗伯特·清崎那样幸运，尤其是在美国的房地产市场上，房产增值的速度较慢，在2008年的金融海啸中，大批的房产受到牵累，价格大幅下跌。在国内，自2000年以来房地产市场一路扶摇直上，房产投资者们轻易地就可以收获房产的大幅升值。然而近几年随着房地产调控政策与严格房贷政策的不断出台，房价低迷徘徊，不少依靠银行贷款的投资者们甚至出现了资金断链的情况。
那么，罗伯特·清崎是如何成为一个成功的“负翁”的？
他在介绍自己的投资经验时，非常强调购入的成本。罗伯特·清崎说，他总是选择在房地产价格最低的时候，以小比例首付、大量贷款的方式来购置房产。在离罗伯特·清崎家不远的一个社区，他曾一口气以市价的一半买下68套别人眼中的“问题房产”，通过简单的维修、改建、清理，让这些房产重新恢复了生命力，不仅能为他带来可观的租金，房产的升值更是相当可观。
而更重要的是，较低的购入成本，使得罗伯特·清崎实现“正现金流”成为了可能。尽管银行愿意贷款给他，但是越高的负债，就意味着每个月要付出更多的资金偿还银行的月供。在这个时候，较低的总价就意味着每月的现金流支出越低。罗伯特·清崎说，他会精心计算出首付、贷款利率及房租等要素，使得每月的租金收入超过月供款，从而保障了正现金流的实现。在房产本身拥有正现金流的基础上，房价的变动就不再成为威胁房产投资的因素。当房价上涨时，他能够获得丰厚的房产增值收益；即使房价不涨或是下跌，租金也能够为他带来净收入，不存在无力偿还贷款的问题。由此可见，尽管使用杠杆，但由于对“正现金流”的把控，使得罗伯特·清崎成为了一名成功的“负翁”。
