●应从两条轨道上
着手改革住房供给方式
一是要从保障房入手，对现行“经济适用房”制度进行改革，建立法律关系清晰、财政可持续、低中收入者无“后顾之忧”的廉租房与经济适租房制度。
二是要从商品房入手，对土地批租制度和不动产税费制度进行改革，建立财政有收入、居者见公平、政府显善政的土地批租制度和不动产（房地产）税费制度。
变商品房土地批租为
“批租+物业税”
●香港的经验
香港在港英政府统治下曾长期实行政府所有制下的土地批租制度，由政府一次性出让若干年限的土地使用权，并一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。同时，还有不动产保有环节、经营活动上施加的“差饷税”与“物业税”。为避免港英政府在香港回归前的短期行为，1984年，“中英联合声明”对香港土地批租制度的部分内容做了修改，香港此后实际上调整为土地批租制和土地年租制的混合体制，这对我们有一定的启发性和可借鉴意义。
●实行“一次性批租+
阶梯式物业税”
我们今后在土地开发环节可考虑仍进行招拍挂（当然，作出招拍挂的技术性优化是很有必要的），但开发商只交半款或更高些比例的部分（比如70%），另一半或剩下的部分，是分散到未来的70年中，由地方政府通过物业税的方式向房屋所有者收取；同时物业税对每户的基本面积实行减免。以一线城市为例，可设想，不管你有几套房，物业税对房屋所有人名下80平米以下的部分予以适当减免，仅逐年收取一个象征性的或较低的固定的税额；对80平米以上的部分实行阶梯式的税率，即超额累进税率。政府可每隔数年重新评估土地增值情况，适当调整不同地段的税率，但80平米内的优惠政策可长期稳定不变。如此，一是体现保障基本民生和对长期居住“托底”的政策意图，并鼓励小面积“低碳居住”，抑制过多占用住房资源和炒作；二是有助于把商品房房价高的一个“地价因子”予以降低；三是实现地方“土地财政”的可持续。
●已售一般商品房
可渐进地与新政接轨
为了避免社会震动，物业税（建议出台时正式定名为“房地产税”）改革之初，可侧重对已实行新的土地批租制度的商品房进行课征，对已售一般商品房可以暂不征收，只是对管理上很容易认定的超大面积的独立别墅和豪华公寓等实征，以后在渐进改革中再逐步使更多的商品住宅与新政接轨。
开辟“趸租房”提供渠道
●“趸租房”的概念、
对象与建设主体
“趸租房”属于保障性住房，是适租房的一种，它是产权归地方政府，但居者可在一次性缴纳租金后拥有长期使用权的公有住房，即趸交租金的公房。可设想，在一线城市建设一种“65平米左右，30万元上下，租期30年左右、可转租为售”的标准“趸租房”，主要面向“夹心层”和其他中低收入者。比如“趸租房”最小为50平米，最大为80平米，地方政府可统一标准，设计理念是“实惠、体面、一般家庭住得下”。“趸租房”的建设主体为城市地方政府，可由其组织招投标，选择和委托资质好的开发商，按其要求和图纸代为具体进行建设和物业管理。
奥地利社会党政府从上世纪30年代起为低收入阶层建造住房的经验值得借鉴，其中一些做法和这里所提的“趸租房”的设想类似。
●建设资金的筹措、
回收方式和趸交租金额
发行具有资产支持证券性质的地方债券（或地方政府债，或地方融资平台债，或房地产信托投资基金受益券）投资建设“趸租房”，依靠所收取的趸交租金，政府能完全实现平衡运作，同时能允许在居者经济条件具备时，根据其请求转租为售，进而获得差价收入，租、售所得均进入财政预算管理。这种民生安居项目，既是优质资产，又有较大的现金流，同时还可持续带动建材、装修、家居用品制造等行业的增长和就业，是适合地方举债的项目，也是一定时期内地方融资平台能恰当发挥作用的领域。由于有优质资产的支持，所以不用担心债券或受益券不能偿还。趸交租金额应略大于建安成本+配套费+税费+其他管理费用+债券融资利息及费用。以一线城市城区非中心地块或近郊地块为例，假定每平米建安成本+配套费+税费+其他管理费用+债券融资利息及费用为4000元，则30年期“趸租房”每平米趸交租金可规定为4615.4元，65平米的“趸租房”总租金为30万元，这样每平米趸交租金高出成本615.4元，每套65平米的“趸租房”政府可“挣”4万元，用于补充“保障房建设基金”。
