产权归属仍是硬性制约因素
目前，社会普遍关注的焦点是指导意见中关于探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务的认可，各方也都对此抱以很大期待。比较以往相关政策常常出现的谨慎措辞，此次《指导意见》中明确提出了“在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途和不损害农民土地承包权益的前提下，探索开展相应的抵押贷款试点”。
这一表述相比2009年3月18日央行和银监会在题为《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》的文件中提出的“有条件的地方可以探索开办土地经营权抵押贷款”，措辞上已经有所突破。
即便如此，中国农村金融研究所常务副所长马九杰仍旧认为在宅基地抵押贷款上，要走的路依然很长。“《指导意见》中所表述的只能是一种政策倡导，它不是法，目前，各地的试点是在现行法律框架下的探索，所以如果没有法律上的相应改变，宅基地抵押贷款想实现规模化还是不现实的。”
根据宪法的规定，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有。现行的《土地管理法》和《农村土地承包法》中也规定，农地承包权和农村宅基地使用权不能抵押。《担保法》虽然规定抵押人所有的房屋和其他地上物品可以抵押，但这部法律同时规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。在2005年《物权法》草案四审稿和2006年8月五审稿中，虽然曾出现农地承包经营权均可“有条件抵押”的条款，但之后的六审稿便删除了此项条款，理由是《物权法》应该与《农村土地承包法》、《土地管理法》保持一致。因此自2007年10月开始施行的《物权法》的第一百八十四条也明确规定，宅基地不得抵押。
市场环境软制宅基地抵押贷款
如果仅是法律上存在障碍，在实际操作中还不乏折中的办法。比如在一些市场化程度较高的地区，农户可以凭房产证和房屋宅基地使用权证办贷，但是作为抵押的物品只是房屋，不涉及宅基地；还有的是引入担保公司作为中介，农户把宅基地和房屋交给担保公司，然后再由担保公司担保，银行进行放贷，银行实际只和担保公司发生关系。这些方法的根本都是通过操作上的流程设计绕开了法律“禁区”。
但马九杰坦言，其实除了法律，制约宅基地抵押贷款的因素更多还来自大的市场环境。“目前由于农村客户规模较小，在宅基地抵押贷款上，金融机构的考察成本、处置成本、变现成本、评估成本都很高，另外即使可以抵押，后续如何对债权进行保护也是一个问题，在这些因素下，金融机构本身参与这一业务的热情就不高。”
从农民的角度来看，他认为，由于抵押宅基地存在着相应的失地风险，如果社会保障方面不健全，不能从大环境上减少农民的失地风险，农户选择用宅基地做抵押的动力也不会很强。“要使供需双方都有较大的参与热情，社会必须有许多配套措施和配套机制。”马九杰说。 宅基地抵押贷款试点只是解决农村金融问题的策略之一，探索抵押品替代机制、降低农村金融服务的交易成本是解决农村贷款难问题的关键。
